Трудности перевода

На рабочей группе по вопросам земельных отношений рассмотрена проблема передачи в собственность земель особо охраняемых территорий.
Светлогорск и Зеленоградск официально признаны курортами федерального значения. Этот статус оговаривается Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 марта 1999 года № 359 «О признании курортов Зеленоградск и Светлогорск — Отрадное, расположенных в Калининградской области, курортами федерального значения». Поэтому земли, входящие в состав этих населенных пунктов, относятся к особо охраняемым природным территориям.
Но, помимо природных объектов, здесь есть и рукотворные.

Это и жилые дома, и производства, и лечебно-оздоровительные учреждения, и объекты социально-кульурного назначения. Некоторые из них расположены на землях, до недавнего времени принадлежавших Министерству обороны Российской Федерации. После того, как земельные участки выбыли из пользования Минобороны, возникла интересная правовая коллизия. Объекты, расположенные на этих землях, как правило, кому-то принадлежат. В жилых домах живут люди, которые являются собственниками своих квартир, санатории, увеселительные заведения, кафе и рестораны тоже не бесхозные. И вот сегодня у собственников объектов нет возможности получить в свое владение и земли, на которых расположены их строения. Причиной такого положения дел стали противоречия, заложенные в законодательство на федеральном уровне.
Согласно п. 2, 3 ст. 16 Федерального закона от 23 февраля 1995 года № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», п. 1 ст. 2 закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» курорты и их земли относятся к особо охраняемым природным территориям. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно¬санитарной) охраны.
В настоящее время в Земельном кодексе Российской Федерации  между  нормами,  определяющими  состав  категорий  земель, содержится внутреннее противоречие. Так, в соответствии со ст. 83 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в черте населенного пункта, относятся к категории земель населенных пунктов, а исходя из статьи 94 Земельного кодекса, земли курортов, в том числе и земли населенных пунктов, являющиеся городами-курортами, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.
В соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в пределах особо охраняемых территорий, ограничиваются в обороте. В связи с чем не могут быть предоставлены в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27, п. 4 ст. 28 Земельного кодекса).
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий установлен также п.м 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года  № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального   имущества»   и   п.   5    ст.   58   Федерального   закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
Согласно п. 2 ст. 27 Земельного кодекса участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким исключением можно считать, в частности, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которой предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений.
В настоящее время в Калининградской области сложилась судебная практика, согласно которой суды отменяют постановления главы Светлогорского городского округа «О предоставлении земельного участка в собственность», а также признают незаконными и недействительными договора купли-продажи земельных участков с актами  приема-передачи земельных участков (дело № 2-226/2010 от 9 апреля 2010 года; дело №2-496/2009 от 11 августа 2009 года).
Подобная правовая коллизия не дает возможности предоставления земельных участков в собственность граждан с разрешенным использованием «для обслуживания индивидуального жилого дома».
Подобная ситуация складывается и с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан на земельных участках высвобождаемого военного имущества. Данные земельные участки в соответствии с требованиями Земельного кодекса ограничены в обороте, что препятствует оформлению прав граждан.
Рабочая группа по земельным отношениям согласилась, что сложившая ситуация обусловлена требованиями федерального законодательства. Поэтому было поддержано предложение о внесении изменений в Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и некоторые законодательные акты Российской Федерации.  Кроме того, было решено обратиться в Конституционный суд с иском об устранении этой  правовой коллизии.  Предложено обратиться к председателю правительства Российской Федерации Владимиру Путину с просьбой дать поручение  Министерству обороны  РФ совместно с Министерством экономического развития РФ разработать порядок отказа от права постоянного бессрочного пользования, формирования земельных участков под объектами, выбывшими из пользования Министерства обороны РФ и регистрации права собственности на такие участки за собственниками объектов недвижимости. Уже подготовлен ко второму чтению в Государственной Думе проект  федерального закона № 97705-5 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об особо охраняемых природных территориях” и некоторые законодательные акты Российской Федерации». Планируется, что проблемы будут решены в течение этого года.

Неземные цены
Кроме того, рабочая группа рассмотрела  жалобы на высокие цены за проведение работ по территориальному землеустройству.
Еще в феврале 2007 года появилось постановление правительства Калининградской области № 37  «Об установлении предельных максимальных цен работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на территории Калининградской области». Этим постановлением до 1 марта 2015 года на территории региона установлены предельные максимальные цены работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для:
1) ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального гаражного строительства — не более 4 000 (четырех тысяч) рублей;
2) ведения личного подсобного хозяйства — не более 5 000 (пяти тысяч) рублей;
3) индивидуального жилищного строительства — не более 6 000 (шести тысяч) рублей.
Предусмотрена скидка «за вал». Если, например, одновременно проводятся землеустроительные работы на двух смежных участках, то  цена каждого земельного участка устанавливается ниже на 500 рублей. При выполнении территориального землеустройства трех и более смежных участков одновременно цена за каждый земельный участок устанавливается ниже на 800 рублей. Но землеустроительные организации крайне неохотно соглашаются на такой подход, предпочитая каждый участок рассматривать отдельно.
Рабочая группа поддержала предложение правительства области по организации   выполнения работ по  территориальному землеустройству одновременно нескольких земельных участков, в том числе и в целом  садоводческих объединений граждан.  Отвечать за это будут главы муниципальных образований постоянно. Кроме того, предложено  контролировать цены при заключении договоров на выполнении территориального землеустройства — они не должны превышать  тех, которые установлены постановлением правительства.  Займутся этим минэкономики, Росреестр по Калининградской области, муниципальные образования и прокуратура области. Если все-таки цены на эти работы будут выше установленных постановлением, то предложено ходатайствовать перед квалификационной комиссией о дисквалификации виновных.